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『找楼凤技巧｜挑楼层看采光做到这三点就够了』

前阵子陪一个老哥在售楼部看房，他捏着户型图，嘴里念叨：“都说买凤凰层好，这楼凤究竟咋找嘛？是不是就得盯最高那两层？”我其时就笑了，给他递了根烟，说：“我给你说嘛，‘找楼凤技巧’这词儿在咱们看房圈里早就变了味儿，不是你想的谁人意思。”

咱们平时说的“楼凤”，着实是个老混名。十几年前我跑楼盘的时间，有些地方把次顶层或者带露台、带挑高的那类户型叫“凤凰层”，叫着叫着就成了“楼凤”。真要谈“找楼凤技巧”，不是教你钻什么空子，而是教你怎么在高层住宅里挑出采光好、不漏水、住着舒坦的那一套。你莫看那些花里胡哨的销售话术，基础里的门道，今天掏心窝子给你讲讲。

先上结论：所谓“找楼凤技巧”，焦点就三个字——看硬指标。什么朝向、楼间距、排水坡度、装备层噪音，这些数据和现场感受，比任何“凤凰”的名头都管用。为啥？缘故原由就在这儿：屋子是拿来住的，不是拿来供的。

焦点要害词究竟是什么意思？先拆穿三个最大误会

我干了十几年房产媒体，见过太多人把“楼凤”明确歪了。你要是不把这几个误会拆清洁，后面选房容易被带沟里去。

第一个误会：以为“楼凤”就是顶楼。这话对了一半，但错的那一半很要命。真正的凤凰层，更多是指次顶层，或者顶楼里带挑高、带露台的特殊户型。有些老社区，凤凰层指的是整个楼栋里视野最好、透风最好的那一两层，未必是最高层。你要是死盯“最高”，很可能买到炎天像蒸笼、冬天漏风的那套。

第二个误会：以为带露台就是赚到。我见过有人专门追带露台的次顶层，效果没注重露台朝向和排水坡度，雨季一下雨，水往客厅淌。露台不是光看面积，还要看地漏位置、防水层做没做到位。找楼凤技巧里，露台排水比露台巨细主要十倍。

第三个误会：以为这是啥玄学考究。有些人一听“凤凰层”，就遐想到风水、财气、吉祥。着实说白了，它就是开发商为了卖高价楼层编出来的一个看法，加上购房者口口相传。你要是把它当成一种选房思绪，那没问题；你要是把它当成迷信，那我劝你醒醒，兄弟。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

老话讲得好，耳听为虚，眼见为实，可有时间你亲眼望见的也是开发商想让你望见的。我给各人说几个我跑盘时遇到的真事儿，虽然，不指名不道姓，你就当听个履历。

有一回在城南一个新盘，有个做餐饮的老板，手里钱未几，就盯着顶楼那套自制房。销售跟他说：“哥，这就是凤凰层，视野好，没人吵。”他也没多想，条约一签，炎天搬进去才知道，西晒顶楼下昼三四点最先烤，空调开到最低温度都压不住。厥后他想转手，看房的人一听是顶层西晒，直接压价八万。这就是典范的“找了个楼凤，却没看朝向和隔热”。

尚有一对小伉俪，特殊喜欢养花种草，特意找那种带露台的次顶层。中介带他们看房的时间是上午，阳光洒进来，露台看着特殊美。他们也够仔细，没就地拍板，下昼又去了一趟，效果发明露台地面有积水，并且排水口位置差池，险些没坡度。他们多留了个心眼，让物业拿水管冲了一下，好家伙，水全往墙角涌。厥后他们坚决放弃了那套，换了个没有露台但透风好的楼层。你莫看这对小伉俪年轻，人家这“找楼凤技巧”算是学到手了。

跟这相反的，我也见过一个退休西席，人家买次顶层，专门挑了个事情日下昼去看。他说：“周末来看房，楼下绿化带都是浇水的声音，测禁绝噪音。”他带着手机指南针测朝向，又跑到装备层那一层听了听电梯机房的声音，最后选了靠东边不靠电梯的那一户。住进去两年多，逢人就夸自己当初没激动。

我昔时还碰过一次特殊搞笑的事儿。有个老哥追着销售问“你们这有没有楼凤”，把人家小女人吓得脸通红。厥后才知道他说的是凤凰层。这事说明啥？说明这词儿自己就已经有点迷糊了，你更要搞清晰自己的真实需求，别让人家以为你是外行，随便拿话术瞎搅你。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

判断一套屋子是不是好“楼凤”，你别听销售嘴上跑火车，自己带个卷尺、手机指南针，再挑个雨天去一趟，比什么都强。下面这三个硬指标，是我这些年跑盘总结出来的，今天全给你摆出来。

第一，看采光时长和朝向。翻开手机指南针，确定客厅主采光面的朝向。正南最好，但别只认正南，还要看你所在都会的天气，炎天西晒猛不猛，冬天冬风大不大。最好上午下昼各去一次，感受差别时段的光线转变。

第二，看顶楼和露台的防水、排水。若是是顶楼或带露台户型，必需自己拿瓶水倒在露台地面，看水是不是往地漏偏向流；挂是逦⑸逃玫姆浪柿鲜鞘裁磁谱，质保几年，以及物业对楼顶维修的响应速率。

第三，看装备层和电梯机房位置。许多小区电梯机房在主楼顶，要是你买的是次顶层，离机房太近，晚上电梯启动、阻止的嗡声和震惊都能传过来。最好去装备层下面那层站半小时，亲耳听一听。

把这三件事做完，你对“找楼凤技巧”的明确，就已经凌驾了百分之八十的看房人。剩下的，就是比耐心和缘分。

关于焦点要害词，各人还会问什么？

究竟选顶层好照旧次顶层好？

各有各的账。顶层视野最坦荡，但要接受炎天热、冬天冷、漏水危害相对大的现实；次顶层呢，可以