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『站街位置｜选沿街门店别被外貌人流骗了』

上星期在城南一家砂锅店躲雨，老板老周一边擦桌子一边跟我叹气：“你说我这店，正对着公交站，天天门口过几百号人，咋就进店没几个呢
？”我看了看他店门口那棵大梧桐树，又看了看公交站台的位置，心里或许有数了。老周这种疑心，我这些年听了不下几十回。

许多人把“站街位置”想得太简朴，以为门口人多就是好位置。我给你说嘛，站街位置这四个字，真正值钱的不是“站”也不是“街”，而是谁人“位置”背后的消耗动线。人是从你门前过，照旧在你门前停，这是两码事。

你莫看那些花里胡哨的选址理论，什么大数据热力争、商圈饱和度剖析，听起来高级，落到现实开店这事儿上，不如你亲自在目的店面门口蹲三天，数一数一天当中有几多人愿意为你停下来。我做了十几年外地生意视察，跑过七八个都会，见的店比见的熟人还多，今天掏心窝子跟你聊聊站街位置究竟咋看。

站街位置究竟是什么意思
？先拆穿三个最大误会

人流量大不即是站街位置好，这是最大的坑。老周那家店就是典范，公交站正扑面，上下班岑岭期确实人潮汹涌，可那些人是赶车、下车、换乘的，脑子里想的是“别迟到”和“赶忙回家”，基础没有停下来吃一碗砂锅的念头。位置优劣的第一个标准，不是几多人从你门口经由，而是几多人愿意在你门口停留。

第二个误会是以为路越宽越好。我见过不少店主，一看门前是双向六车道的大马路就兴奋，以为气派、显眼。现实上呢
？扑面的人过不来，开车的人停不下，路宽反而把你的客源劈成了两半。站街位置考究的是“好到”，不是“宽到”。你看看那些活得久的小店，门口大都是两车道、有减速带、行人可以随便乱穿的那种路。

第三个误会，是以为租金贵的位置一定好。租金贵只能说明房东以为这地方值钱，不可说明你的生意在这儿能赚钱。我见过一个月租八千的奶茶店熬了半年就关门，也见过月租两千五的巷子口卤味店干得风生水起。为啥
？缘故原由就在这儿：奶茶店靠的是随机消耗，必需抢最亮眼的位置；卤味店做的是社区熟客，位置偏一点没关系，味道和价钱才是硬原理。

通俗人怎么看站街位置
？大都人就看两条：一是不是临街，二是不是热闹
？烧嬲男屑，看的是“消耗场景匹配度”——你的生意类型和这个位置的客群节奏对差池得上。说白了，站街位置不是找一个“最好的位置”，而是找一个“最适合你生意的位置”。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

这种情形我见得多了。前年在二线都会一个写字楼底商，有个小伙子盘下一间铺子卖高端手冲咖啡，一杯三十八起。他选的位置在写字楼后门，正对着停车场出口。他跟我说这位置“清静、有格调、像上海的街角咖啡馆”。效果呢
？写字楼里上班的人早上赶着打卡，谁会绕到后门来等一杯手冲
？三个月后门口贴了转让。他的问题不是咖啡欠好喝，是站街位置和客群消耗习惯拧着劲儿。

尚有一个印象深的，是北方某都会老城区一个夜市入口，有个大姐卖炸串，摊位不大，可是位置刁钻——正幸亏夜市入口第二个摊位，前面谁人摊位是个卖烤冷面的，排队总能排到她的摊前。她跟我说，这位置是她蹲了一个星期才抢到的，就为了“捡前面散户的漏”。厥后烤冷面摊老板换人了，排队没那么凶，她的生意也随着淡了些。这事儿挺有意思，站街位置不但是看自己的位置，还得看邻人的位置能不可给你“喂流量”。

再说一个反例。我途经一个大学城旁边的巷子，内里有个卖煎饼果子的，位置在巷子深处，门口连个像样的招牌都没有。可是每到黄昏，学生就顺着香味摸已往了。老板娘说，她居心不往外搬，由于巷子口房租贵，并且外面那条街全是奶茶店，她的煎饼果子放在那儿反而不显眼。站街位置的“站”字，有时间不是站街面，而是站在主顾的必经之路上。这个思绪，许多人一辈子想不明确。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

讲了这么多案例，给你几条我能拍胸脯的判断要领。别信什么感受，就看这三个硬指标，看完了再决议要不要租。

第一个硬指标：停留率。找一个事情日和一个周末，划分在你候选的店面门口蹲一上午。不数人流量，而是数有几多人在门口减速、张望、掏脱手机敲门头、或者站在门口犹豫凌驾五秒。这个数字除以总人流量，就是停留率。我自己的履历是，停留率凌驾百分之八，这位置就有戏；低于百分之三，你就是在给整条街当配景板。

第二个硬指标：同业态存活时间。把这条街上跟你业态类似的店，开张和关门的时间都摸一遍。别听中介说“这条街生意好得很”，你去看那些关了门的店，门上贴的转让时间就是最好的参考。若是一个位置三年换了四个老板，你就要想想，是不是这个位置的客群和你的生意自然不匹配。

第三个硬指标：进店动线有没有“挡”和“绕”。从人行道到你家店门口，有没有台阶、电线杆、绿化带、垃圾桶
？这些看着不起眼的工具，能把进店率砍掉一半。我见过一家面馆，门口一个配电箱正好盖住视线，走已往只能看到半扇门，许多客人以为内里没开。老板自己都没意识到，生意欠好不是由于面欠好吃，是站街位置被一个铁皮箱子给“截胡”了。

这三条看下来，比你听十其中介吹捧都管用。为啥
？缘故原由就在这儿：站街位置实质上是个数学题，不是个玄学题。你用对了公式，笨步伐也能看出好赖；你用错了公式，再智慧的头脑也得交学费。

关于站街位置，各人还会问什么
？

问：测人流量用啥步伐才靠谱
？

别用计数器硬数，容易眼花。就找个地方一坐，翻开手机备忘录，分时段记就行。重点记早中晚三个岑岭，每个时段记一小时。一连记三天，挑一个事情日加一个周末，数据基本够用了。记得把撑伞下大雨那天和周围搞活动那天的数据单独标出来，别混着算。

问：租金占营业额几多比例才算正常
？

我这几年见过不少店，租金占营业额两成以内还能喘口吻，凌驾三成绩较量危险了。这不是准确公式，就是个履历值。你心里要有个数，若是算下来租金高得让你天天一睁眼就忧愁，那不管位置多好，都不是你的“站街位置”。好位置是让你赚钱的，不是让你给房东打工的。

问：位置在二楼或者巷子深处，是不是一定不可做
？

纷歧定。要害看你做什么生意。事情室、美容、剃头这类提前预约的，藏得深点反而有私密感。但你要是做随机消耗，好比奶茶、小吃、便当店，那确实得老忠实实待在一楼显眼处。站街位置的“站”，可以明确为“站在客人眼前”，你露面越多越好。

问：线上团购这么火，位置差点是不是也没关系
？

有关系，并且关系还不小。线上团购能给你带来流量，但带不来“顺路客”。你位置太偏，客人就算拿了团购券，找过来一次以为辛苦，下次就纷歧定再来了。并且外卖骑手找不到店、取餐不利便，都会影响评分。我见过不少店，线上票据不少，但堂食冷清得能闻声回声，那日子一样欠好过。

问：老店转让的位置能不可接
？

能接，但要把账算清晰。老店转让费里往往含着他原来装修、装备的钱，你得看看那些工具对你来硕钥够值。更要害的是，要搞清晰他为什么转。你可以蹲在门口跟旁边店老板聊谈天，问问老店生意究竟咋样，比听转让人自己说靠谱得多。记着一句话：好站街位置不会频仍换主人，频仍转手的背后一样平常都有故事。

最后给你几句掏心窝子的话

第一，站街位置，别只看“街”上人多未几，要看“站”在你门口的人多未几。这是两回事，也是决议生死的事。

第二，拿一张纸，把你看中的位置周边三百米画个圈，把竞争敌手、社区入口、学校、写字楼、停车场全标出来；昴憔投，站街位置不是路边的一个点，而是一张网上的一个结。这个结松不松，要看前后左右怎么搭。

第三，别迷信“一步差三市”，那是说给外行